Kupujesz mieszkanie, dom albo działkę? Poza ceną i taksą notarialną jest jeszcze jeden koszt, o którym wiele osób dowiaduje się dopiero u notariusza: podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Przy mieszkaniu za 300 000 zł to 6 000 zł, przy domu za 450 000 zł – 9 000 zł. Dobra wiadomość: w wielu sytuacjach można go nie płacić wcale.
Kiedy płacisz PCC?
PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Płaci go kupujący, gdy kupuje od osoby prywatnej – czyli na rynku wtórnym. Dotyczy to mieszkań, domów, działek budowlanych i rolnych.
Nie musisz sam składać deklaracji ani pilnować terminów. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz i odprowadza go do urzędu skarbowego. Trzeba go jednak uwzględnić w budżecie – bank nie zawsze doliczy go do kredytu.
Kiedy PCC nie ma?
1. Kupujesz od dewelopera. Sprzedaż nowego mieszkania lub domu przez firmę jest opodatkowana VAT, który jest już w cenie. PCC wtedy nie płacisz. Uwaga na wyjątek: jeśli sprzedaż przez firmę jest zwolniona z VAT (np. starszy budynek sprzedawany przez spółkę), 2% PCC wraca.
2. Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Od 31 sierpnia 2023 r. zakup na rynku wtórnym pierwszego mieszkania, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zwolniony z PCC. Warunek: kupujący nigdy wcześniej nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa – nawet w części. Jedyny wyjątek to udział do 50%, który dostałeś w spadku.
3. Kupujesz grunty do gospodarstwa rolnego. Zakup gruntów rolnych jest zwolniony z PCC, jeśli dzięki niemu tworzysz albo powiększasz gospodarstwo do powierzchni od 11 do 300 ha i będziesz je prowadzić przez co najmniej 5 lat.
Gdzie najłatwiej stracić zwolnienie?
Małżonkowie. Jeśli kupujecie razem, warunki muszą spełniać oboje. Wystarczy, że jedno z Was miało kiedyś mieszkanie (albo udział większy niż spadkowa połowa), a zwolnienie przepada w całości. Nie pomaga nawet rozdzielność majątkowa – tak orzeka skarbówka w interpretacjach. Przy domu za 450 000 zł to 9 000 zł różnicy, więc sposób zakupu warto przemyśleć przed umową – najlepiej z notariuszem albo doradcą podatkowym.
Działka zamiast domu. Zwolnienie dotyczy mieszkania i domu. Jeśli kupujesz działkę pod budowę, 2% PCC zapłacisz zawsze – nawet jeśli to Twoja pierwsza nieruchomość.
Gospodarstwo rolne. Jeśli w ciągu 5 lat sprzedasz albo nawet podarujesz część gospodarstwa, tracisz całe zwolnienie i podatek trzeba dopłacić.
Odziedziczyłeś połowę domu? Sprawdź to
Częsta sytuacja w naszym regionie: ktoś dziedziczy połowę domu po rodzicach i odkupuje drugą połowę od rodzeństwa. Urzędy skarbowe twierdziły, że zwolnienie nie obejmuje kupna udziału. W czerwcu 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny uznał (sygn. III FSK 525/25), że zwolnienie z PCC może mieć zastosowanie także w takim przypadku. Jeśli w podobnej sytuacji zapłaciłeś już PCC, możesz starać się o zwrot nadpłaty – masz na to 5 lat od zapłaty.
Jak to wygląda w praktyce?
Przed każdą transakcją sprawdzamy z klientem, czy przysługuje mu zwolnienie, i ustalamy to z notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Dzięki temu kupujący zna pełny koszt zakupu od pierwszego dnia, a nie dopiero przy akcie.
Planujesz zakup w Dąbrowie Tarnowskiej, Tarnowie albo okolicy? Zadzwoń: 531 224 597 (gdy zajęte: 509 024 597) albo odwiedź nas: ul. Szkolna 6, II piętro, 33-200 Dąbrowa Tarnowska.
Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje przepisy obowiązujące w listopadzie 2026 r. W indywidualnej sprawie skonsultuj się z notariuszem lub doradcą podatkowym.
Przygotował:
Apartment Biuro Nieruchomości Paweł Lechowicz w Dąbrowie Tarnowskiej